Normas legales de edificios y condominios en Ecuador

En Ecuador, los edificios y condominios se regulan principalmente bajo el régimen jurídico de la Propiedad Horizontal. Este régimen establece los derechos, deberes y responsabilidades de los copropietarios, define qué se considera bienes comunes, cómo se administra, cómo se aportan los gastos, cómo se modifican las edificaciones, etc. A continuación, se exponen los principales instrumentos legales y los contenidos más relevantes.

Principales leyes y reglamentos

1. Ley de Propiedad Horizontal (Codificación 13, Registro Oficial 119 de 6‑octubre‑2005, con reforma del 27 de septiembre de 2011) Asamblea Nacional del Ecuador+3Gobierno Ecuador+3Lexis S.A.+3Es la ley marco que regula los condominios, edificios con unidades independientes, bienes comunes, derechos y obligaciones de los propietarios, administración, etc. Gobierno Ecuador+2vLex+2

2. Reglamento General de la Ley de Propiedad HorizontalAcompaña la ley para detallar mecanismos para aplicar lo que la ley ordena, como la Declaratoria de Propiedad Horizontal, organización administrativa, reglamentos internos, aspectos de seguridad, uso de bienes comunes, etc. myconcierge.ec+2derechoecuador.com+2

3. Ordenanzas municipalesLas municipalidades tienen competencia para regular ciertos aspectos locales, como el uso del suelo, la aprobación de planos, permisos de construcción, aprobar la declaratoria de propiedad horizontal, entre otros. Por ejemplo: Cantón Guayaquil tiene su ordenanza que regula la propiedad horizontal. vLex También el Cantón San Miguel de Urcuquí tiene una ordenanza para declarar la propiedad horizontal. derechoecuador.com

Conceptos legales clave

Aquí se describen los principales términos y conceptos que la legislación contempla para edificaciones sometidas a propiedad horizontal:

Concepto	Definición / alcance
Unidades privadas	Pisos, locales, departamentos u otros espacios exclusivos propiedad de un copropietario. Gobierno Ecuador+1
Bienes comunes	Partes del edificio o conjunto que no pertenecen a una unidad privada, sino que benefician a todos los copropietarios: estructura, cimientos, techos, escaleras, ascensores, vías de acceso, áreas verdes, instalaciones de servicios comunes, etc. Gobierno Ecuador+2myconcierge.ec+2
Declaratoria de Propiedad Horizontal	Acto formal mediante el cual se deja claro el régimen legal al que se somete el inmueble, los bienes comunes, los bienes exclusivos, los usos permitidos (vivienda, comercio, mixto), con aprobación municipal. derechoecuador.com+2myconcierge.ec+2
Reglamento interno	Normas específicas del condominio o edificio que complementan la Ley y el Reglamento General, fijan reglas de convivencia, sanciones, uso de áreas comunes, seguridad, administración, mantenimiento, etc. Debe estar conforme a lo que la ley permite. myconcierge.ec+1
Aportaciones / gastos comunes (cuotas, expensas)	Cada copropietario debe contribuir proporcionalmente al mantenimiento, conservación, administración de los bienes comunes según alícuota, que puede estar basada en avalúo municipal u otro criterio legalmente válido. vLex+2Gobierno Ecuador+2

Derechos y obligaciones de los copropietarios

• Derecho a gozar de su unidad privada y de los bienes comunes. Gobierno Ecuador

• Obligación de respetar el reglamento interno y cumplir acuerdos adoptados en la Asamblea de Copropietarios. myconcierge.ec+1

• Obligación de contribuir con las expensas necesarias para conservación, reparación y administración de bienes comunes. vLex+2Gobierno Ecuador+2

• No puede hacer obras que afecten la estructura del edificio sin aprobación correspondiente, ni alterar la fachada sin el consentimiento requerido por la ley o reglamento. Asamblea Nacional del Ecuador+1

Administración y gobernanza

• La administración del condominio puede involucrar varios órganos: Asamblea de Copropietarios, Administrador, y en casos más grandes, Directorio General, Presidente del condominio, Consejo de Administración, etc. myconcierge.ec+1

• Se requieren actas, claridad en decisiones, transparencia en gestión de fondos comunes. Gobierno Ecuador

Modificaciones, mejoras y obras

• Para modificar bienes comunes como fachadas, techos, elementos estructurales, o realizar ampliaciones, generalmente se exige el voto o consentimiento de cierto porcentaje de copropietarios. Por ejemplo, reformas del 2011 establecen que para obras que afecten estructura resistente se necesita aprobación de al menos 75% de los copropietarios. Asamblea Nacional del Ecuador+1

• Debe respetarse el plano original inscrito y aprobaciones municipales. derechoecuador.com+1

Normas técnicas y de seguridad

• Los edificios sometidos a propiedad horizontal deben cumplir con regulaciones técnicas, incluyendo normas de prevención de incendios, instalaciones de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, vías de acceso, salidas de emergencia, etc. derechoecuador.com+1

• Las municipalidades pueden exigir aprobación de planos, verificación de requisitos técnicos para seguridad estructural, acceso, ventilación, etc. derechoecuador.com+2vLex+2

Sanciones y cumplimiento

• El incumplimiento de las obligaciones legales, del reglamento interno o de decisiones de la Asamblea puede acarrear sanciones internas, legales o administrativas. myconcierge.ec+1

• Las expensas vencidas pueden derivar en acciones legales; la ley contempla que la liquidación de expensas aprobada tiene carácter de título ejecutivo para efectos judiciales. vLex+1

Retos y recomendaciones

• Asegurar que cada condominio cuente con su reglamento interno claro, actualizado y conocido por todos.

• Verificar que la Declaratoria de Propiedad Horizontal esté legalmente registrada, con planos aprobados y con claridad de bienes comunes y usos permitidos.

• Mantener la transparencia en la administración de los fondos comunes.

• Estar al tanto de las ordenanzas municipales: aunque la ley nacional fija el marco general, los municipios tienen competencias importantes en permisos, autorizaciones, control urbano.

• Aplicar normas de seguridad y prevención que protejan tanto la estructura como la vida y bienes de los habitantes.

Conclusión

Las normas legales en Ecuador proporcionan un marco claro para la convivencia, la gestión y el mantenimiento de los edificios y condominios bajo propiedad horizontal. Garantizan derechos, definen deberes y ofrecen mecanismos de control y sanción. Conocerlas es esencial para propietarios, administradores y autoridades para prevenir conflictos, asegurar responsabilidad legal y construir comunidades bien organizadas, seguras y eficientes.